Acheter du foncier en Indonésie quand on est étranger

La première question d'un acheteur étranger est presque toujours « combien ». La bonne première question est « à quel titre ». En Indonésie, la réponse change la structure de l'opération, sa durée et son coût — parfois plus que le prix au mètre carré.

C'est l'article de fond de ce journal sur le cadre de détention. Les notes de marché — Bali, Lombok, Sumba, Sumbawa — y renvoient plutôt que de répéter ce qui suit.

Trois titres, et un seul est fermé aux étrangers

Le socle est la loi agraire de 1960, qui définit les droits réels sur le sol indonésien. Trois d'entre eux reviennent dans presque tous les dossiers.

• Hak Milik (SHM) — la pleine propriété, sans terme. Réservée aux personnes physiques indonésiennes. Un étranger ne peut pas la détenir, quelle que soit la formulation employée dans une annonce.
• Hak Guna Bangunan (HGB) — le droit de construire et d'exploiter, accordé pour une durée déterminée et prorogeable. C'est le titre que détient une société indonésienne, y compris une société à capitaux étrangers.
• Hak Pakai — le droit d'usage, ouvert aux étrangers résidents sous conditions, pour une durée déterminée. C'est la voie résidentielle, pas la voie d'un projet d'exploitation.

Les modalités — durées, prorogations, conditions de résidence — relèvent du règlement gouvernemental n° 18 de 2021 et des textes d'application. Elles bougent : c'est une raison de plus pour les faire confirmer par un conseil au moment de l'opération, et non de reprendre un article lu six mois plus tôt.

Ce que « freehold » veut dire dans une annonce

Quand un dossier annonce « freehold », il décrit presque toujours le titre du vendeur, pas celui que l'acheteur étranger obtiendra. Ce n'est pas de la tromperie : c'est un raccourci de marché, et il est employé de bonne foi par la plupart des agents.

Mais il faut le traduire avant de bâtir un plan de financement. Un SHM chez le vendeur devient, chez un acheteur étranger, soit un HGB porté par une société, soit un Hak Pakai, soit rien du tout. Ces trois issues n'ont ni le même coût, ni le même calendrier, ni la même valeur de revente.

C'est aussi pour cette raison que nos fiches portent la mention indications vendeur · à vérifier : « freehold annoncé au dossier » est une information sur le dossier, pas sur le droit que vous obtiendrez.

Le montage qui revient le plus souvent : la PT PMA

La voie usuelle pour un investisseur étranger est la société à capitaux étrangers — la PT PMA —, qui peut détenir un HGB. Cela ajoute une structure, une comptabilité, un capital minimum et des obligations déclaratives.

Ce sont des coûts réels, et ils ont deux propriétés qu'on sous-estime :

• Ils sont récurrents. La constitution est un coût unique ; la tenue de la société, les déclarations et le rapportage sont annuels. Sur un actif porté dix ans, la somme n'est pas anecdotique.
• Ils sont indépendants de la taille du terrain. Le même montage coûte à peu près pareil pour deux mille mètres carrés et pour quarante hectares. Sur un petit lot, ils pèsent proportionnellement beaucoup plus — c'est un des facteurs qui rendent les tickets modestes plus difficiles qu'ils n'en ont l'air, comme on le voit à Lombok.

À intégrer au budget dès le premier chiffrage, donc, pas à découvrir après la promesse.

Le montage à éviter : le nominee

Le nominee — faire porter un SHM par un Indonésien avec un accord privé — circule encore. Il place l'acheteur dans une position juridique fragile : l'accord n'est pas opposable, et le titre appartient à celui dont le nom figure dessus.

Un prix nettement inférieur au marché s'explique parfois par là. Quand un écart n'a pas d'explication physique — pas de contrainte d'accès, pas de problème de pente, pas de servitude — la structure de détention est le premier endroit où regarder.

Le zonage se vérifie, il ne se déduit pas

Deux instruments comptent. Le RDTR est le plan détaillé d'aménagement de la commune. Le KKPR est l'attestation que l'usage envisagé est conforme à ce plan ; elle se demande via le guichet unique national des licences d'activité, l'OSS.

Le point à retenir tient en une phrase : un vendeur peut annoncer une zone ; seuls ces documents la confirment, parcelle par parcelle. Deux terrains contigus peuvent relever de zonages différents.

À Bali, la province publie un système d'information territorial qui permet de se faire une première idée avant d'engager la démarche officielle. C'est un point de départ, pas une réponse.

Pourquoi nous n'écrivons pas ce qu'autorise chaque couleur

Les plans indonésiens sont publiés en couleurs, et ces couleurs circulent beaucoup dans les conversations de marché — « Pink Zone », « zone jaune », « zone verte ».

Nous n'écrivons pas ici ce que chaque couleur autorise. La réponse engage juridiquement, varie selon le kabupaten et selon le plan en vigueur, et doit venir d'un conseil local. Une couleur annoncée est une piste, pas un droit acquis. Un article qui vous donnerait cette table vous rendrait un mauvais service : vous la citeriez de bonne foi, et elle serait fausse quelque part.

Les cinq points qu'on instruit avant de parler prix

Le titre et son détenteur, le bornage cadastral, l'existence d'hypothèques ou de litiges, la largeur et le statut juridique de l'accès, la conformité du zonage envisagé.

Le cas de l'hôtel en exploitation est à part : on n'y achète pas un potentiel mais une activité, et le dossier de vente s'arrête là où commence la négociation — nous l'avons mesuré sur seize dossiers hôteliers balinais.

Tant que ces cinq points ne sont pas instruits, un prix au mètre carré ne veut pas dire grand-chose : il porte sur un droit qu'on n'a pas identifié, sur une surface qu'on n'a pas bornée, et sur un usage qui n'est pas confirmé. La suite — comment poser ces questions par écrit, à qui, et dans quel ordre — est dans les trois questions à poser avant de réserver un vol.

Questions fréquentes

Un étranger peut-il acheter en freehold en Indonésie ?

Non. La pleine propriété — Hak Milik — est réservée aux personnes physiques indonésiennes par la loi agraire de 1960. Une annonce qui dit « freehold » décrit le titre du vendeur. L'acheteur étranger obtiendra un autre droit : un Hak Guna Bangunan via une société, ou un Hak Pakai s'il est résident.

Quelle est la différence entre Hak Guna Bangunan et Hak Pakai ?

Le HGB est un droit de construire et d'exploiter, détenu par une société indonésienne — y compris à capitaux étrangers. C'est la voie d'un projet. Le Hak Pakai est un droit d'usage ouvert à un étranger résident, sous conditions de titre de séjour. C'est la voie résidentielle. Les deux ont une durée déterminée.

Comment vérifier le zonage d'une parcelle en Indonésie ?

Par deux documents : le RDTR, le plan détaillé de la commune, et le KKPR, l'attestation de conformité de l'usage envisagé, qui se demande via le système OSS. Une couleur annoncée par un vendeur ne remplace ni l'un ni l'autre, et deux parcelles voisines peuvent relever de zonages différents.

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Sources publiques

• Loi n° 5 de 1960 sur les principes fondamentaux du droit agraire — portail officiel des textes de la République d'Indonésie
• Règlement gouvernemental n° 18 de 2021 — droits de gestion, droits fonciers et enregistrement
• Ministère des Affaires agraires et de l'Aménagement du territoire / Agence nationale foncière (ATR/BPN)
• OSS — le guichet unique des licences d'activité, où se demande le KKPR
• Système d'information territorial de la province de Bali